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Drei Wege zum Ziel  -  Der Wert der Immobilie

Verkehrswertgutachten

Oft ist es unerlässlich den ordentlichen Wert der Immobilien zu kennen und dies "schwarz auf weiß" für den Nachweis u.a.  bei rechtlichen Angelegenheiten bzgl einer Immobilie . Hierfür werden vom Gutachter alle erforderlichen Dokumente beschafft und die Informationen hieraus im Verkehrswert lt. §194 BauGB zusammengeführt ...
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Kurzgutachten

Im Kurzgutachten fließen alle Informationen, die auch im Vollgutachten erforderlich sind, zusammen. Diese müssen aber vom Auftraggeber bereit gestellt werden. Das Kurzgutachten ist rechtlich nicht verwertbar und dient eher als Grundlage für Verkaufsargumentation...

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Marktwertanalyse

Die Marktwertanalyse ist ein reiner Vergleich nahe identischer Immoblilien in einer Region. Für die Kaufentscheid-ung oder Kaufpreisfindung ist diese Methode oft völlig ausreichend...




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Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Definition des Verkehrswerts
Der Verkehrswert (Marktwert)  ist in § 194 BauGB definiert: Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstückes (oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung) ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. 
Der Verkehrswert wird Stichtag bezogen ermittelt. Wertermittlungsstichtag ist gemäß § 3 Absatz 1 ImmoWertV der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht.

Der Verkehrswert ist über Sachwert oder Ertragswert zu ermitteln.
In den Sachwert fließen der Bodenrichtwert, die Normalherstellungskosten mit Ausstattungsmerkmalen, dem Baupreisindex und die Restnutzungsdauer der Immobilie mit Einbezug der Sanierungsmaßnahmen ein. Hinzu kommen weitere Faktoren, wie Micro- und Makrolage, Liegenschaftzins, die den Verkehrswert ergeben.

Folgende Unterlagen werden benötigt.

Wie funktioniert eine Immobilienbewertung?

Vor der Auftragserteilung ist ein intensives Gespräch mit dem Auftraggeber erforderlich um den Umfang des Auftrages in Erfahrung zu bringen. Für ein vollständiges Immobilienwertgutachten ist eine gründliche Begehung vor Ort unerlässlich. Über möglichst viele Bilder, auch von den nicht so schönen Seiten, wird später die Immobilie im Gutachten dargestellt.
Behörden, wie Grundbuchamt,  Denkmalschutzbehörde, Liegenschaftskataster, Gutachterausschuss, Altlastenkataster, Amt für Baulastenverzeichnis, Bauamt, Bauaufsicht, Sanierungsbehörde müssen kontaktiert werden. Mit den Informationen der Ämter, den Daten zum Objekt und lt. des §194 BauGB wird der Verkehrswert ermittelt.


Ein Kurzgutachten erfordert ebenfalls eine Begehung. Der Behördengang ist nur bei Unstimmigkeiten erforderlich bzw. hat der Auftraggeber die Informationen einzuholen.

Eine Marktwertannalyse wird rein über die Daten des Objektes mit Hinzunahme vergleichbarer Objekte durchgeführt.

Wie funktioniert eine Marktwertanalyse?

Um eine schnelle Information über den aktuellen möglichen Verkaufswert zu erhalten, tut es auch oft eine Marktwertanalyse. Hier fliesen Informationen über Verkaufstätigkeiten zu vergleichbaren Immobilien sowie Vermietungs- und Bevölkerungsstatistiken in der entsprechenden Region ein. Benötigt werden folgende Informationen zum Objekt:
- Lage
- Art der Immobilie
- Größe (Wohn-, Nutz- und/oder  Grundstücksfläche)
- Mieteinnahme
- Ausstattungsstandard / Baujahr / Sanierungsjahr

Welche Dokumente werden für ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Grundbuchauszug 
Unbeglaubigte Grundbuchauszüge erhält man bei den Grundbuchämtern. Der in einem Gutachten zugrundegelegte Grundbuchauszug sollte aktuell, d.h. nicht älter als 3 Monate sein. 

Flurkarte
Eine Flurkarte, auch Lageplan oder Auszug aus der Liegenschaftskarte genannt, kann man bei den Kataster- und Vermessungsämtern der Städte oder Kreisverwaltungen erhalten. 
 
Bauakte 
In der Bauakte findet sich die Baugenehmigung, eine Baubeschreibung, die Historie und die Ausstattung Ihres Objekts. Sie enthält die genehmigten Bauzeichnungen, Schnitte und die Flächen- und Massen-Berechnungen. 
 
Grundrisse
sind ein wichtiger Inhalt eines Gutachtens und ggf. beim Bauaktenarchiv erhältlich.

Wohn- und Nutzflächen sowie Kubatur-Berechnungen
Der Wert ist von der Kubatur oder Bruttogrundfläche des Gebäudes abhängen und deshalb unverzichtbare Grundlage einer jeden Bewertung. 
 
Mietverträge
Ist das zu bewertende Objekt vermietet, werden die vollständigen Mietverträge einschließlich sämtlicher Änderungen und Anpassungsvereinbarungen benötigt. 
 
Anliegerbescheinigung
Sie werden von den Tiefbauverwaltungsämtern der Städte und Gemeinden ausgestellt und kosten zwischen 20 und 50 Euro. 
 
Baulastenauskunft
Wird von den Bauordnungsämtern der Städte oder Gemeinden, teilweise auch von bei den Kreisverwaltungen ausgestellt. Negativauskünfte kosten meist 10 Euro, während Auszüge von vorhandenen Baulasten überwiegend 100 Euro je Eintrag kosten. 
 
Altlastenauskunft
Erhält man bei den Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörden der Städte und Kreise. Eine Negativ-Auskunft kostet 10 Euro. Liegen Verdachtsmomente vor, bewegen sich die Kosten entsprechend dem Rechercheaufwand der Behörde und können zwischen 50 und 100 Euro liegen. 
 
Auskunft aus der Denkmalliste
Die Untere Denkmalschutzbehörde informiert in der Regel kostenlos darüber, ob ein Grundstück denkmalrechtlichen Vorschriften unterliegt. Falls ein Gebäude als Denkmal eingestuft ist, wird eine Kopie des Denkmalbescheids und der Begründung benötigt. In historischen Gebieten ist ggf. auch eine Einstufung des Grundstücks als Bodendenkmal zu prüfen. 
  
Teilungserklärung 
Bei Eigentumswohnungen und Teileigentum (Gewerbe) ist die Vorlage der vollständigen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, sowie der Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten beiden Wirtschaftsjahre erforderlich. 
 
Baugenehmigung
Insbesondere für Aussenbereichsgrundstücke nach § 35 BauGB, aber auch in vielen anderen Fällen ist die Vorlage der Baugenehmigung einschließlich sämtlicher Ergänzungen unverzichtbar. Sie bestimmt den Eigentumsinhalt und damit die Werthaltigkeit des Grundstücks. 
 
Bauplanungsrechtliche Auskunft
Sie gibt Auskunft über die Zulässigkeit von Vorhaben und wird von den Bauplanungsämtern der Gemeinden und Städte erteilt. Auskunft wird meist kostenlos erteilt.

Bodenrichtwert
ist auf Onlineplattformen erhältlich und ist eine wichtige Kennzahl bei der Berechnung des Verkehrswertes.

Liegenschaftszins
kann beim Gutachterausschuss kostenlos eingesehen werden oder über den Erwerb des Grundstücksmarktberichtes der Gemeinde.

Bei Erbbaurechten, Nießbrauch, Wohnungsrechten, Reallasten u.ä werden die zugrundeliegende Verträge und Nachträge benötigt.

zum Fragenblock

Wie schnell steht eine Immobilienbewertung zur Verfügung?

In einer Woche kann ein Gutachten zur Verfügung stehen, sofern Behördengänge erforderlich sind, verzögert sich die  Erstellung um 3-4 Wochen. Eine Marktanalyse ist  24 Stunden erstellt.

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Die Vergütung von Gutachten für Privataufträge musste bis vor 10 Jahren mittels der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure kurz HOAI berechnet werden. Seit in Kraft treten der novellierten HOAI zum 18.08.2019 ist dies nicht mehr möglich. Die Vergütung für die Erstellung von Gutachten ist somit Verhandlungssache und richtet sich nach dem Umfang der zu ermittelnden Informationen und der Art der Immobilie.

Es ist zu empfehlen, ein Angebot für die Immobilienbewertung einzuholen.

Ein Kurzgutachten ist ab 350 € zu haben, eine Marktwertanalyse für 90 €, jeweils inkl. 19 % MwSt.

Verkehrswertgutachten, die gerichtlich bestellt werden, sind nach dem Gesetz über die Vergütung von Sachverständigen, Dolmetscherinnen, Dolmetschern, Übersetzerinnen und Übersetzern sowie die Entschädigung von ehrenamtlichen Richterinnen, ehrenamtlichen Richtern, Zeuginnen, Zeugen und Dritten (JVEG) zu bewerten.

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